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🏘 [전세사기 예방법] 2025 실거주자 필독 체크리스트

issueinfoYJ 2025. 4. 25. 00:07
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📌 목차

  1. 전세사기란 무엇인가요?
  2. 2025년 전세사기 최신 동향
  3. 전세사기 주요 유형
  4. 전세사기 예방을 위한 필수 체크리스트
  5. 전세사기 피해 발생 시 대처 방법
  6. 결론 및 마무리

1. 전세사기란 무엇인가요?

전세사기는 임대인이 세입자의 전세보증금을 반환하지 않거나, 허위 정보로 계약을 체결하여 세입자에게 금전적 피해를 주는 불법 행위를 말합니다. 이는 단순한 금전적 손실을 넘어, 세입자의 주거 안정성을 위협하는 심각한 사회 문제입니다.

2. 2025년 전세사기 최신 동향

최근 몇 년간 전세사기 피해가 급증하며 사회적 이슈로 떠올랐습니다. 특히 2023년 6월 시행된 전세사기특별법 이후에도 피해는 계속되고 있습니다.

  • 대구 지역: 전세사기 피해로 인정된 사례가 584건, 피해 금액은 약 634억 원에 달합니다.
  • **피해자의 약 68%**가 20~30대 청년층으로, 사회초년생들이 주요 타깃이 되고 있습니다.
  • 전국적으로 악성 임대인들에 의한 대규모 사기가 발생하고 있으며, 한 명의 임대인이 무려 757가구에서 총 1241억 원의 보증금을 가로챈 사례도 보고되었습니다.

이처럼 전세사기는 단순한 개인 문제가 아니라 사회적 문제로 확산되고 있습니다.

3. 전세사기 주요 유형

전세사기 수법은 갈수록 더 교묘해지고 있습니다. 아래는 대표적인 유형들입니다:

1) 깡통전세

집값보다 높은 전세금을 받아 세입자의 보증금을 위험에 빠뜨리는 방식입니다. 특히 시세 파악이 어려운 신축 빌라에서 자주 발생합니다.

2) 무자본 갭투자 사기

자금 없이 여러 채의 주택을 매입한 후, 전세보증금을 가로채는 수법입니다.

3) 이중계약/중복계약

하나의 주택에 여러 세입자와 동시에 계약을 체결하는 방식으로, 집 한 채에 두 명 이상의 세입자가 발생합니다.

4) 신탁부동산 사기

신탁회사가 소유한 주택에서 임대차계약을 맺고 보증금을 가로채는 사례입니다.

5) 불법건축물 사기

불법 증축된 건물이나 위반 건축물을 임대해 보증금 반환이 어려워지는 경우입니다.

4. 전세사기 예방을 위한 필수 체크리스트

전세사기를 예방하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 꼼꼼히 확인해야 합니다:

✅ 등기부등본 확인

계약 전 반드시 등기부등본을 열람하여 소유자 정보, 근저당 설정 여부, 가압류 등의 내용을 확인해야 합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 발급받을 수 있습니다.

✅ 전입신고 및 확정일자 받기

전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이는 세입자의 권리를 보호하는 중요한 절차입니다.

✅ 전세보증금 반환보증 가입

주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)의 전세보증금 반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관이 대신 반환해줍니다.

✅ 전세가율 확인

전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율로, 80%가 초과할 시 위험한 주택으로 판단합니다. 보통 안전하다고 판단되는 건물의 전세가율은 50~60%대입니다.

✅ 임대인 체납세금 확인

임대차 계약 전 또는 임대차 계약일 ~ 임대차기간 시작일까지 임대인 미납국세열람을 신청할 수 있습니다. 임대인이 미납한 국세가 있을 경우 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문에 꼭 확인해야 합니다.

5. 전세사기 피해 발생 시 대처 방법

전세사기 피해를 입었을 경우, 다음과 같은 절차를 통해 대처할 수 있습니다:

1) 보증보험 가입자

보증보험에 가입한 경우, 계약 만료 후 1개월 이내에 보증기관에 사고 통지서를 제출해야 합니다. 필요 서류를 제출하면 보증기관이 심사를 거쳐 보증금을 반환해줍니다.

2) 보증보험 미가입자

보증보험에 가입하지 않은 경우, 다음과 같은 조치를 취해야 합니다:

  • 이사하지 말고 거주 유지: 전입신고와 점유를 유지해야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
  • 임차권등기명령 신청: 이사를 해야 하는 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청하여 권리를 유지할 수 있습니다.
  • 내용증명 발송: 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 내용증명을 통해 공식적으로 반환을 요구해야 합니다.
  • 민형사 소송 제기: 필요시 민사소송(전세금 반환청구)이나 형사고소(사기죄)를 통해 법적 대응을 할 수 있습니다.

6. 결론 및 마무리

전세사기는 누구에게나 일어날 수 있는 위협입니다. 하지만 기본적인 확인 절차만 철저히 지켜도 대부분의 피해를 예방할 수 있습니다.

기억해야 할 핵심 포인트:

  1. 등기부등본 확인은 계약 전 필수입니다. 근저당, 가압류, 소유주 확인 없이 계약하면 위험합니다.
  2. 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하세요.
  3. 전세보증금 반환보증 가입은 선택이 아닌 필수입니다. 가입만으로도 심리적 안정이 큽니다.
  4. 전세가율이 80% 이상인 집은 되도록 피하세요. ‘깡통전세’일 확률이 높습니다.
  5. 계약 전후로 임대인의 체납세금 여부까지 확인하면 빈틈이 줄어듭니다.

마지막으로, 정보가 생명입니다. 시세를 모르면 사기 당하기 쉽고, 권리를 몰라도 피해를 키웁니다.
위에서 소개한 체크리스트와 관련 기관 사이트를 꼭 활용해 보세요.

 

🔗 전세사기 관련 참고 영상 및 뉴스 링크

📺 유튜브 영상

  1. 전세계약 전, '이거' 있으면 계약하지 마세요! [전세사기 예방 총정리 1편]
  2. 빌라 전세사기 이렇게 당했습니다. 반드시 체크해야 할 사항들
  3. 절대 전세사기 당하지 않는 방법｜EBS 전셋집 구하기 프로젝트 몰아보기
  4. 전세사기 예방, 어떻게? 전문가 조언은 이렇다! / 연합뉴스
  5. 내가 만약 전세사기를 당했다면? 이렇게 대처하세요! ㅣ변호사 양나래

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